NİDAL HÜZMELİ YAZDI ; TURİZM DE TAŞINMAZLARDA HAK İHLALLERİ

TURİZM BAKIMINDAN TAŞINMAZLARDA EN SIK KARŞILAŞILAN HAK İHLALLERİNE GENEL BİR BAKIŞ

Turizm sektörü, Türkiye'nin özellikle sahil kesimlerinde ekonomik kalkınmanın temel dinamiklerinden biridir. Bu çerçevede taşınmazlar, turizm yatırımlarının odağında yer alırken, aynı zamanda yoğun bir şekilde hukuki uyuşmazlıkların da merkezine oturmaktadır. Turizm faaliyetlerinde kullanılan taşınmazlar üzerinde meydana gelen hak ihlalleri, hem yatırımcıların mağduriyetine hem de kamu düzeninin zedelenmesine neden olabilmektedir. Bu çalışmada, uygulamada en sık rastlanan hak ihlalleri, mevzuat çerçevesinde ve yargı kararları ışığında ele alınacaktır.

1. İmar ve Yapı Ruhsatına Aykırılıklar Turizm amaçlı yapılaşmalarda en yaygın ihlallerin başında imar planlarına aykırı inşaat faaliyetleri gelmektedir. Plansız alanlarda veya imar izni olmaksızın inşa edilen yapılar, yapı ruhsatı bulunmaksızın işletmeye açılmakta ve bu durum hem İmar Kanunu hem de Belediye Kanunu bakımından yaptırımlara neden olmaktadır. Uygulamada yapı kayıt belgesi alınarak geçici çözümler üretilse de, bu belgeler turizm ruhsatı ve diğer kamu izinleri bakımından yetersiz kalmaktadır.

İstisnai Durum: 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici maddelerle getirilen imar affı düzenlemeleri (örneğin 2018 tarihli yapı kayıt belgesi uygulaması), ruhsatsız yapıların geçici olarak yasallaştırılmasını sağlayabilmektedir. Ancak bu belgelerle turizm ruhsatı alınabilmesi için ilgili belediyenin uygulamaya yönelik özel düzenlemeleri bulunmalıdır.

2. Kıyı ve Orman Kanunu İhlalleri Antalya gibi kıyı bölgelerinde, taşınmazlar genellikle kıyı kenar çizgisine tecavüz etmekte ya da orman arazisi üzerinde yer almaktadır. Kıyı Kanunu'na göre kıyılar devletin hüküm ve tasarrufu altında olup özel mülkiyete konu edilemez. Bu nedenle kıyıda yapılan yapılaşmaların çoğu hukuka aykırıdır ve yıkım kararı ile karşılaşabilmektedir. Aynı şekilde, Orman Kanunu'na tabi alanlarda yapılan inşaatlar, orman vasfının korunması amacıyla iptal edilebilmektedir.

İstisnai Durum: Kıyı alanlarında Turizm Bakanlığı tarafından onaylanan kıyı yapılaşma planları doğrultusunda, kamu yararı gözetilerek belirli yapılaşmalara izin verilebilmektedir. Orman vasfını yitirmiş araziler için ise Orman Genel Müdürlüğü’nden alınan izinler çerçevesinde sınırlı kullanım hakkı tanınabilir.

3. Sit Alanlarında Yapılaşma ve Koruma Kurulu Kararlarına Aykırılık Turistik bölgelerde sıklıkla karşılaşılan bir diğer ihlal türü ise doğal ve kültürel sit alanlarında, koruma kurulu izni alınmaksızın yapılan müdahalelerdir. Bu alanlarda herhangi bir yapılaşma faaliyeti öncesinde Anıtlar Kurulu ya da ilgili Koruma Kurulları’ndan izin alınması zorunludur. Aksi halde yapılan yapıların yıkımı ve ilgililer hakkında cezai yaptırımlar söz konusu olabilmektedir.

İstisnai Durum: Koruma Kurulu'ndan alınan projeye uygunluk onayı ve restorasyon izni ile sit alanlarında sınırlı yapılaşma yapılması mümkündür. Örneğin butik otel olarak tescilli bir yapının turizm amaçlı kullanımına, kültürel varlığın korunması koşuluyla izin verilebilir.

4. Tapu Kaydına Aykırı Kullanım ve Kat Mülkiyeti Sorunları Turizm işletmesi olarak faaliyet gösteren birçok taşınmaz, tapuda mesken ya da tarla vasfında kayıtlıdır. Bu durum hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de ilgili yönetmeliklere aykırılık teşkil etmektedir. Kat maliklerinin rızası alınmadan apart otel, pansiyon gibi işletmeler açılmakta; ortak alanlar izinsiz kullanıma konu edilmekte ve diğer maliklerin hakları ihlal edilmektedir.

İstisnai Durum: Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle aldığı kararlar doğrultusunda, bağımsız bölümlerin turistik amaçla işletilmesi mümkün olabilir. Ayrıca ilgili taşınmazın vasfının tapuda “turizm tesisi” olarak değiştirilmesi ile bu sorunlar aşılabilir.

5. Mülkiyet Hakkının Zedelenmesi ve Kamulaştırma Sorunları Turizm yatırımları nedeniyle yapılan acele kamulaştırmalar ya da kamu yararı gerekçesiyle yapılan müdahaleler, özel mülkiyet hakkını sınırlamakta ve Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında hak ihlallerine neden olabilmektedir. Uygulamada, kamulaştırma işlemleri usule uygun yapılmadığında taşınmaz sahipleri mağdur olmakta, mülkiyet hakkı zarar görmektedir.

İstisnai Durum: Kamulaştırma Kanunu'na uygun şekilde yapılan işlemlerde bedel tespiti ve acele el koyma kararlarına karşı yargı yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. Yargıtay ve AYM kararları, usulüne uygun ve tazminatı ödenerek yapılan kamulaştırmaları mülkiyet hakkına aykırı saymamaktadır.

6. Yabancıların Mülkiyet Edinimi ve Uluslararası Kısıtlamalar Turizm sektöründe faaliyet gösteren yabancı yatırımcılar bakımından da hak ihlalleri gündeme gelebilmektedir. Özellikle askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi gibi kısıtlı alanlarda taşınmaz edinimi yasaklandığı halde satış işlemleri yapılmakta, sonradan iptal davaları ile mağduriyet oluşmaktadır. Aynı şekilde yabancı gerçek veya tüzel kişilerin bazı bölgelerde mülkiyet edinimi, Bakanlık iznine tabi olup bu izin alınmadan yapılan işlemler geçersiz hale gelmektedir.

İstisnai Durum: Cumhurbaşkanlığı kararı ile belirlenen stratejik yatırımlar kapsamında, yabancı yatırımcılara istisnai olarak mülkiyet hakkı tanınabilmektedir. Ayrıca özel yatırım bölgelerinde, teşvik belgeli projeler kapsamında bu sınırlamaların esnetildiği görülmektedir.

Sonuç Turizm amaçlı taşınmaz kullanımında yaşanan hak ihlalleri, yatırımcıların öngörülemeyen hukuki sorunlarla karşı karşıya kalmasına neden olmaktadır. Bu bağlamda hem idari kurumların denetim yetkilerini etkin kullanmaları hem de yatırımcıların taşınmaz hukuku, imar ve çevre mevzuatı ile tam uyumlu şekilde hareket etmeleri büyük önem taşımaktadır. Mevzuata aykırılık taşıyan her uygulama, sadece bireysel mağduriyet yaratmakla kalmamakta, aynı zamanda kamu düzeni, çevre ve kent estetiği açısından da telafisi güç sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle turizm sektöründe faaliyet gösteren tüm paydaşların, taşınmaz hukuku bakımından profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti almaları tavsiye edilmektedir.

Avukat 

​​Nidal HÜZMELİ